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地产两会重申稳步推进房地产税立法维持房地产标配评级

发布时间:2019-08-25 01:42:08 编辑:笔名

地产:两会重申稳步推进房地产税立法 维持房地产标配评级 2019-0 -05 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

总理在 月5日上午十三届全国人大二次会议开幕时所作的政府工作报告中指出,将稳步推进房地产税立法,这一表述与一年前基本一致。与此同时,报告中提出的增值税改革进一步彰显了政府对维持经济稳健增长和支持制造业发展的坚定决心,因此,为遏制房价上涨预期重燃并引导更多资金流入实体经济,我们预计房地产税立法在年内有望加速推进,维持房地产行业标配评级。

五年立法规划。房地产税立法于18年 月的政府工作报告中首次正式提出,并在当年9月被全国人大常委会进一步纳入五年立法规划(2018-2022)。据21世纪经济报道,房地产税法草案已经初步形成,目前正在细化和完善中,我们预计房地产税立法工作在年内会有实质性突破,尽管不会立即开征,这将对抑制购房者在年初至今以来货币宽松环境中催生的情绪反弹和稳定对房价中长期预期,至关重要。

沪渝双城试点。实际上,中国早在2011年1月即对个人持有的住宅正式开始房产税试点征收,彼时高层选择了上海和重庆作为两大试点城市。试点税率偏低,约为1%(其中上海为统一税率,重庆为累进税率),并给予了广泛的减免空间(如主要面向2011年后新购住房征收,且享有人均60平米的豁免面积),且针对房屋原始购买价格而非市场评估进行征税。因此我们看到在这两个试点城市中,开征房产税对一手房和二手房的房屋交易和房价的影响均非常有限。

房地产税猜想。我们认为,对所有存量房按市场评估值征税在技术上已经没有障碍,且因城施策是大概率事件,各个当地政府可能有权制定不同的时间表来推进房地产税的开征,并在税率设定(如美国各州的税率在0.28-0. 5%不等)和豁免面积的把握上享有一定自由度。假设人均免征面积为40平米,以年均1%的税率计算,年缴房产税总额约9000亿,相当于2018全国卖地收入的15%。高房价城市的税负仍会略高,而这将促使拥有多余面积的家庭选择售出房产以减少税负。

增值税改革。会议当天, 总理宣布了大范围增值税改革计划,包括:1)将现行16%税率降至1 %,主要适用于制造业,如机械,材料,汽车,家居,家电,服饰,电子和食品饮料等;2)将现行10%税率降至9%,主要涉及建筑,房地产,交通运输和公用事业等; )保持6%一档的税率不变,涵盖TMT,银行和其他金融服务等。我们计算此次增值税改革将减少税负总量达6000亿元,而房地产行业净利率有望小幅提升约0.2个百分点。

维持标配评级。继1月销售数据疲弱之后,伴随购房者情绪在春节假期后看似有所恢复,内房股于 月再次反弹。我们注意到在一系列经济刺激政策下,一二线城市部分被抑制的需求有所释放,但也不能忽视近期银行监管机构对地产仍维持严厉态度。此外,我们认为市场低估了三四线城市持续恶化的供求关系对一部分开发商合约销售带来的负面影响。我们维持行业标配评级,并重申我们对开发商的差异化看法,首推华润置地,并推荐保利置业为追落后标的,同时看好世茂房地产短期走势,但对碧桂园和合景泰富仍维持谨慎态度。

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